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50萬首期😱買空中複式三房兩廁😱呎價平過居屋村屋～仲有工人房⁉️銀主盤帳面都要蝕🤔區區有筍盤 CC 中文字幕



50萬首期😱買空中複式三房兩廁😱呎價平過居屋村屋～仲有工人房⁉️銀主盤帳面都要蝕🤔區區有筍盤 CC 中文字幕

Hello 大家好 我是黑糯米 Jimmy 如果拿着500萬 有500萬的預算 可以買到什麼單位呢? 這集就和大家看看一個銀主盤 為什麼會吸引到我來參觀呢? 有三大理由 它的呎價夠平 大約是 $7500一呎 第二就是它的開則 是一個複式單位 最後就是樓價 可以集合這三大理由 五百萬左右的價錢 還要是三房兩廁 再加上有儲物室 是不是有點過分呢？ 現在立即和大家看看 它的位置就在元朗區 樓齡大概是十七年左右 不算很新 但又未至於殘舊 這棟樓很有趣 因為看上去 每一個單位都是複式 間間都是特色戶 是比較特別的 樓盤叫做「名御」 而它的外形 外觀設計 我有時經過會有個誤會 究竟這裏是不是消防局 或者消防員宿舍？ 因為它是橙紅色、白色 看上去真的好像消防局 它的位置就在『蝶翠峰』 和之前來看過的『朗日峰』的中間 它的配套方面就和『朗日峰』一樣 樓下有小巴 即是來往大棠 和元朗市中心的小巴 也有港鐵的K巴可以去到朗屏站 雖然樓下也有小巴或者巴士 但是路線不多 而且樓下一帶暫時沒有任何餐廳 而最近可能要去到千色廣場 不過反而車位算是挺多的 因為附近有很多露天的車場 之前我在朗日峰看過現有單位 這次這個單位的坐向也是一樣 向西看一大片的村屋羣 上來的單位是中高層的三房套 再加一個儲物室的單位 這裏的實用面積 樓上和樓下加起來是738平方尺 樓下這一層是整個客飯廳的空間 也算是四四方方 説實話它的樓底也算高 相比現在的新款標準的3.15米 差不多這麼高 所以是不錯的 做了一個燈槽、假天花等等 會壓低了樓底的高度 但是感覺也不太壓迫 電視機就掛在牆上 而沙發和電視機的距離也非常遠 123456有14尺的距離 然後飯廳也很簡單 剛好放在樓梯旁邊 這裏就是了 也可以靠近廚房 原則的設計 在飯廳裏面 有個樓梯底的位置 是間了一個小房間做儲物室 長度也可以放工人姐姐的牀 也有窗户 但是這個小房間就沒有冷氣了 接着我們先看看廚房 原則已經開放式 在廚房裏面看出去 就看到朗天峰的內園和游泳池 等下我們上樓的房間會看得清楚一點 開放式廚房有個很短的曲尺位 剛剛在電箱下面放過冰箱 洗衣機就放在鋅盤下面 基本上這一組東西要全部拆掉 哇 廚櫃都很殘殘舊舊 枱面石都是裂開的 看到廚櫃櫃板 櫃桶這些已經是髒了 已經是散散地 黴黴地 這個也不意外 因為銀主盤通常都是髒了 但是這個單位還好一點 起碼有些牆身 沒有破壞就算了 但預計要全部拆掉重新再大裝修才行 不過好在 起碼自己的單位還沒有發現有滲水情況 客廳這裏有個很闊身和挺出的窗台 這個窗台是不計實用面積 可以加些坐墊 也有一個很闊的窗 廚房和廚物室裏面都有窗 所以這個單位是有三面景 前面一大片都是村屋羣 整體上都非常開揚 遠山景也能看到 加上這個樓層也算挺高 也可以看多一點天空 樓下就是大棠路 車流是有的 不斷有大車經過 所以就算在單位裏面也會聽到車聲 這裏看到有點生銹污跡 要打開這些生口板 看看裏面什麼情況才行 大致上間隔就是這樣 其實整個客飯廳都很好用 不過有個最大的扣分位是什麼呢 就是下層客廳這裏是沒有廁所和客廁 就是説你看看電視 或者有朋友上來 來探你 上廁所就一定要上樓上才行 因為客廁和套廁都在上層睡眠區 剛剛過去的暑假 和現在的情況有什麼變化呢 其實上個月成交量是急增的 因為可能每個人都是等着 那個息口和在施政報告之前 就看看有沒有好東西收拾一下 但是到現在九月份的二手成交 都開始轉慢了 最主要原因其實是業主那部分 看到那個施政報告 可能就封一封盤 有些業主就覺得我都要賣的 就寧願加一點價格上去 看下到時買家會不會接受 所以現在變了二手情況 和八月份的二手情況是有點交着的 成交量也慢了 看房子數量有沒有變化呢 比起八月份的量少了 量少了自然我們看房子也會慢了 過去譬如是一手市場 當有新盤開賣的時候 都會影響到二手市場的交投量 在過去的暑假裏面 一手和二手的成交比例是怎樣的 如果在元朗區計算 正是我們元朗區一手的成交量 大概是111宗左右 你指的是八月份 沒錯 如果你説是八月份的二手成交量 大概是123宗左右 差不多 其實比例是接近50-50 然後我們上樓上 一上來 這個樓梯口的位置就會見到客廁 客廁這裏感覺有點擠迫 和成一個鑽石形 有些三尖八角 跟着一個企缸 這個是不是原則設計 全原則的 裝修有點不一樣 裝修改了的 跟着就先看第一間客房 因為上層這裏有三間房 其中一間主人房是套房 這間房的窗窄很多 和一打開窗就會摸到條喉 景色就不太能看到 因為窗窄了之後 其實房間裏面的採光度都會低一點 比較暗 好在看下面都可以見到蝶翠峰的住户泳池 和遠望到山景 因為這個樓層高過後面的蝶翠峰 和私隱度挺高的 牀位就應該這樣放 這塊應該是牀頭板 跟着在牀尾位置已經做了一組陷入式衣櫃 到時買家裝修的時候都會拆掉 不過就純粹看間隔 原來他在門邊都預留了一個位置可以做衣櫃 跟着過到對面就是第二間客房 這間房就會多了一個大窗台 和窗台夠寬 可以把牀升起來 如果是做地台牀的話 景觀也開揚 因為它有個轉角窗 這間客房的尺寸大概是65平方尺 足夠可以放一張六尺牀 如果再利用窗台上面 正常應該不用的客房 放一張四尺或四尺半都夠了 跟着近房門邊可以做個倒頂衣櫃 這個樓底再高一點 差不多有現在的新盤 層與層三米半 所以樓上這一層睡眠區 樓底是高很多 如果做櫃到頂 可能要用梯才能拿到上面的東西 在過去這兩個月裏 呎價有沒有什麼變化 都有的 成交價的位置 現在大概由暑假到現在 大概可能相差四至五個百分比 本來是少了 單一業主的看樓量越來越高 他自己也會心痛 另外就是息口 因為現在美國那邊 變成了減息的情況 持續甚至可能會加快 所以影響到樓價 變成了憧憬 可能業主也會看好的 買家的心態是怎樣的呢 買家的心態我接觸到比較多的 就是業主的價錢不肯減 沒有減價 買家是會接受價錢的 會不會像旺市 我追着價去 也未至於 但是減價空間或者幅度 是減少了 有些業主是因為放得很久 也沒有人問津 當然會減少 但是在比較旺的屋苑 成交比較多的屋苑 業主不減價 都是會參考最近的成交 去決定的 接着過來主人房 主人房反而不是很大 感覺比剛才第二間客房大一點 同樣有個窗台 看回原有裝修 這個就是牀頭板 本身應該是做到三邊落牀的 然後在牀頭位置 有張叫做牀頭櫃 書桌或者衣櫃 整個組合櫃 主人房這裏 坐向向西 和剛才樓下客廳一模一樣 看出去 也不會看到旁邊的朗天峰 和後面的蝶翠峰 反而在再遠一點的恒香制餅廠 景觀有機會被遮擋 因為看回年初的新聞報道 在恒香制餅廠旁邊 佔地超過六萬七千平方尺的用地 發展商新世界見閒置了三十幾年 早前向政府申請改劃 以六倍地積比率計算 預計興建兩棟樓高二十九至三十五層的住宅 將會提供超過一千一百個分層單位 規劃處在年初表示原則上不反對 到時建好之後 右邊看出去的景觀就會有些變數 不過好在不是很近 所以影響就未至於太大 反而主人房 比我感覺偏小了一點 因為它預留的空間做了套廁 在套廁這裏裝了智能馬桶 和按摩浴缸 但到時又是全拆 看到主人房的套廁外面 地台的木板是霉爛了 發黑的 很明顯主人房的套廁 有地台滲水的問題 流到主人房裏 不怪剛才在樓下 看到假天花有些生銹污跡 應該是主人房的套廁防水層穿了 出現滲水 很大機會還滲到樓下的天花 到時買家拆掉重新裝修的時候 就要找師傅更換來水喉 和重做廚廁的防水層 這裏是A單位 而隔離鄰居的B單位是大一點的 所以隔離的開則 主人房應該會大一點 整個單位由上至下 左至右都全方位看完 由樓梯上來之後 看到這個樓梯口的位置 可以足夠掛個水晶燈 再低一點都還可以 因為樓底真的很高 最近的成交價 大概是升了5% 但銀行估價是跟不跟到呢 在我們元朗區 YOHO系列的屋苑是跟不到的 因為現在以一個普通單位成交 我當YOHO TOWN 三房單位成交 它是成交了 今個月9月份成交了791萬 兩間銀行比較 一間中國銀行估價大概是730萬 接近 740萬 但如果是滙豐銀行 就大概是710萬 銀行的估價暫時未追得貼 估價會不會有個調整呢 其實滙豐在上個星期 應該出了報紙稿的 它説銀行估價有機會調高 這個單位的原業主 在2015年買入的成交價 買入價是590萬左右 現在銀主的開價是548萬 計算一下銀主都不用輸錢 因為前業主都已經供了這麼多年 當然這個是否實價呢 就未是 可以直接再跟銀主和銀行那邊談 不過買家就預一筆比較大的裝修費 最少都預80萬 或者以上的裝修費 就會好一點 因為真的要全部拆掉 廚廁都要大裝修 這個單位都挺過癮的 小小的做到複式間隔 加上開到三房套 分層住宅 很少可以做到每一個單位都是複式 所以入伙這麼多年 二手放盤量都極少 買賣成交就更加少了 對上一個成交已經數到2023年 即是兩年多前 可能呢 那些業主的心態 就是打算住下之後 賣了就找不回類似的 細價複式單位 感覺有點像錦繡花園 當然這裏面積會小一點 上下面積粗略地分開計 每層都是360多尺左右 不過都夠一般三至四人家庭上車 唯一是樓下客廳這層沒有廁所 就差一點了 但銀主開價548萬 呎價只是7400元 比居屋和村屋還便宜 據代理所講 可能還有議價空間 看完這集 區區有荀盤 拿着50多萬首期上車 原來都買到個高層複式單位 大家對這個七百多尺三房套 再加一個儲物室的二手盤 感覺又是怎樣呢? 有什麼評價不妨留言一起講 想看更多有趣的特色單位 和想知道每區有什麼二手荀盤 記得黏實黑糯米頻道 我們下集見 拜拜

市場上有不少銀主盤放售，今集參觀一間複式單位，罕有全幢每一戶竟然都係複式間隔？非常特別。50萬首期就可以扮有錢人住複式？平到咁有冇伏？原業主持貨 10年慘變銀主盤，帳面蝕讓一成放售，一齊睇吓係咩玩法？
#銀主盤 #私樓平過公居屋 #扮上流住複式 #區區有筍盤 #蝕讓平賣 #元朗 #黑糯米睇樓 #睇樓 #買樓 #租樓 #偽豪宅

0:00 開場簡介
0:41 罕有全幢戶戶都係複式單位
6:18 樓上三房兩廁

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♥ 推薦影片 ♥
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22 Comments

  1. @hellomatetv

    呢間空中複式單位，翻查資料由開價700萬一減再減，而家叫價5球嘢鬆啲，你覺得 CP值如何？想睇更多有趣特色二手放盤，一定要訂閱啊🤗

  3. @magwong

    呢間裝修都唔止一球，可能要預球半，主人房厠所漏水不特止，樓下個厨房成個漏水， 見洗衣機都披晒，則邊條柱嘅牆底都有水積，電掣位仲有似燒過，好大機會仲有漏電可能。第一間細房地下有光圈，因為木地板，有可能樓下廳燈熱，曬到樓上地板有熱烘光圈。第二間房窗邊都似有浸水，窗台到床地下都有黑積。主人房除咗厠所有浸水，佢嘅床頭板頂都有發霉積，即係又有樓上浸水可能。整間屋都有浸水問題，真係買咗都有排攪喇！

  9. @kahing1994

    呢個單位都擺左有1年, 500萬開拍又拍唔出, 單位又多鏡, 518都要停一停, 諗一諗啦

  15. @coldcoffeehk

    呢間嘢，三百至三百五就諗得過，因為整間要重新裝修，連電器百五萬真係走唔甩。
    如果係一家四口啲小朋友大啲嘅可以考慮嘅，不過睡房家俬全部都要訂造。

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